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父母的房转到自己名下，过户和赠与哪种更划算

文章来自：互联网　　　发布时间：2017/7/9 10:47:47
   2012年2月6日，浙江省新近出台的控制择校新政，为了女儿，市民周先生最近正高度关注“学区房”。不过，和一般欲购“学区房”的市民不同的是，周先生的父母已经有一套2006年买进、面积56平方米的“学区房”。现在让周先生困惑的问题是：把父母名下的这套“学区房”转到自己名下来，是通过正常的房产转让手续来办划算呢，还是通过房产赠与的方式来办划算？

　　据此，记者特别采访了相关部门的有关人士。

　　转让过户：非家庭唯一住房缴3%的契税

　　市房产交易中心工作人员表示，如果周先生名下现在只有一套住房，不受“限购”政策限制，他可以通过二手房转让的方式取得其父母名下这套“学区房”。

　　按照现行政策，市地税局契税征管中心工作人员指出，这套“学区房”将是周先生的第二套房，不能享受“家庭唯一住房”的契税优惠政策；但周先生的父母因为转让给周先生的是“家庭唯一住房”，且购入时间已经超过5年、又是面积小于140平方米的普通住房，可以免缴营业税、个税。

　　综合而言，周先生父母将这套“学区房”以二手房转让的方式过户给周先生，周先生只需要缴纳房屋总价3%的契税。按这套“学区房”目前的市价95万元上下计算，即周先生要缴纳2.85万元左右的契税。

　　但如果周先生的父母名下还有其他住房，或者这套“学区房”的购入时间距今还不足5年，则老人要缴纳的交易税费还是比较多的。“这里分两种情况。”契税征管中心工作人员介绍说，一是老人名下还有其他住房，但购入时间已经超过5年——这种情况下，老人可以免缴营业税，但需要缴纳一般为房屋总价1%的个人所得税；二是老人购入这套“学区房”的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，须缴纳为房屋总价5.6%的营业税和1%的个税。

　　在第二种情况下，周先生一家为小孩读个好学校要付出的代价蛮高：算上契税、营业税、个税，总计要缴纳9万多元的交易税。

　　房产赠与：除3%的税外，勿忘还有公证费

　　“不管周先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房。”市房产交易中心工作人员说。

　　相比二手房转让方式，契税征管中心工作人员说，通过房产赠与方式办过户需缴纳的契税是限定的——即为房屋总价的3%，而没有任何的契税优惠政策。像周先生这种情况，办理赠与手续时，2.85万元左右的契税是必须缴的。

　　同时，和常规的二手房转让不一样，通过房产赠与的方式办过户，还必须办理公证。记者从天一公证处了解到，目前本市实行的房产赠与公证费是统一的，即房屋总价在20万元以内部分，按照2%计收；超过20万元至50万元部分，按1.5%计收；超过50万元至100万元部分，按照1%计收；超过100万元部分，按0.5%计收。值得注意的是，市区普通住宅在公证时，按照4000元／平方米计算房屋总价。

　　像周先生父母这套“学区房”，办理赠与公证手续时，按照22.4万元的房屋总价来缴纳公证费。“总的公证费用大概在4000元。”天一公证处公证人员说。

　　哪种合算，需综合考虑才行

　　契税征管中心工作人员另外提醒说，要判定房产转让或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税——需要注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去最初时候购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。以周先生为例，假如他取得父母这套“学区房”、解决了小孩读书问题后，要把这套住房卖掉，假设届时该套住房市价已经达到150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候周先生就要缴纳(150万元-50万元)×20%＝20万元的个税。而如果现在周先生是以转让方式取得父母这套房子的，届时再转让，个税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。

　　“房产转让和房产赠与哪种更划算，其实是跟这套住房现在的所有权人和受让人的现实情况息息相关的，市民需根据自身情况仔细算账。”房管部门人士表示。

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