上海自贸区率先开展了综合用地试点，按照“规划弹性引导、土地刚性控制”原则，明确不同用途土地混合利用引导方向，允许工业仓储与商业、办公等功能混合，引导企业科技研发、总部管理、销售服务等功能集聚，明确主导用途和可兼容的附属功能和比例。政策实施以来，自贸区已出让多幅综合用地，并有多幅存量用地转型为综合用地，如外高桥保税区D2-3地块由纯工业用地转型为“工业+研发+商办+展示”等功能复合的综合用地。

用地到期怎么办？为了稳定企业投资预期，支持好的项目持续经营，上海市完善了配套续期政策，明确20年弹性年期届满，产业项目仍符合发展导向的，可以协议方式续期，续期价格可以按原出让价格或续期时基准地价确定。

上海市充分发挥产业园区集聚引领作用，有效保障中小企业发展空间的政策指引，支持园区平台构建科创空间新载体。

借鉴国际知名科创中心建设发展规律，从创新创业的特点出发，把产业园区作为科创空间建设的主力，政策资源聚焦支持园区平台，发挥产业集聚优势和服务平台作用。一是支持园区平台取得产业用地，以“带产业项目”挂牌方式向园区平台供应标准厂房类工业用地、通用类研发总部用地，鼓励园区平台盘活利用存量土地，以科创产业链为纽带，集中建设公共研发实验室、众创空间等新型服务平台，为中小微型企业提供了优质的创新创业环境和成长空间。二是引导园区平台优化产业用房供应，要求园区平台在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，把标准厂房和通用类研发用房提供给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业，供应方式以长期租赁为主，允许转让不超过50%的部分，并鼓励以先租后售方式转让，满足不同发展阶段创新企业的需求。

再其次，实行产业用地全要素全生命周期管理，提高用地绩效。一是完善全要素管理，把产业项目的产业类型、准入要求、开竣工、投达产、投入产出、投资强度、环境保护、本地就业等经济社会环境全要素管理要求纳入出让合同约定；二是规范转让管理，从土地使用权转让、房屋转让、使用权人出资比例和股权结构三个层面，全面严格转让管理，防堵工业地产炒卖行为。三是建立项目用地绩效评估制度，在项目达产阶段、达产后每3～5年、用地期限到期前进行评估，综合评定项目用地绩效。四是完善土地使用权退出机制，允许受让人主动退还土地使用权；对于未按时开竣工投产、不符合产业要求、造成严重环境污染等情形，出让人可实施土地强制退出。

党的十九大报告提出：“必须把发展经济的着力点放在实体经济上。”实体经济发展需要用地政策的呵护。近年来，上海市着力提升实体经济能级，国土资源部门不断创新产业用地政策和管理机制，为实体经济保驾护航。

业内专家认为，上海探索形成的“20年弹性年期+有条件续期”的产业项目类工业用地供应政策，既保障了一般产业项目的用地需求，提高了土地周转效率，又稳定了企业的投资预期，还降低了用地成本，满足了不同产业企业的需求。

此外，上海市还积极拓展文化创意、养老、民办教育等产业用地政策，服务城市治理和社会事业发展。在扶持养老、民办教育、民办医院等服务产业发展方面，鼓励盘活存量土地兴办社会事业，优先供应新增用地，实行差别化的土地供应政策，对营利性社会事业项目，由主管部门明确项目功能要求，按程序采用协议出让方式供地；严格社会事业项目的功能运营监管，在出让合同和划拨决定书中明确物业整体持有、用途管制、功能运营等要求，对养老项目明确套型面积、租赁对象和时限等要求。近年来，上海建成了申养·望年荟、法国德国学校、嘉会医院等一批有代表性的社会事业项目。在支持文化创意产业发展，鼓励利用存量土地兴办文化创意产业，针对上海国有文化企业存量资产规模大的特点，探索以作价出资方式处置存量土地资产，降低了国有文化企业转型的资金压力。

受益于园区平台政策支持，临港、宝山北郊未来等产业园区服务能级全面提升。其中，临港松江科技城借助园区平台政策，打造了科技研发、智能制造等新产业集聚的产业园，吸引阿里巴巴创新中心入驻，创建为“上海市创业孵化示范基地”，在全市104个产业区块发展综合评价中名列前茅。

发挥集棸效应，扶持园区科创平台发展

其次是形成规范顺畅的转型路径和操作流程。一是加强规划引导，通过存量工业用地转型规划或控制性详细规划，对中心城区和郊区，规划工业区块以内和以外的不同区域，确定差异化的转型发展要求，统筹确定转型方向。