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18日下午，南京对外发布住房租赁试点工作方案（以下简称南京方案），赢得多方肯定，房市独倚销售的状况有望走向租售并举。
迈步就是进步。南京方案提出打造政府监管的租房信息平台，从土地源头增加租赁房供应，这些突破性改革备受赞誉。同时，新方案能否改变房价快速上涨预期，能否从实质上走向租售同权，还有待时间检验。
教育同权，社会有误读
此前，租售并举最牵动社会神经的在于购租同权，关注点集中体现在租房者能否像购房者一样享受同等的子女入学权利。
根据已公布的南京方案，对教育资源的分配，依然不会有变。无论是对南京户籍人口还是外来务工人员，若无产权房，仍由户籍所在区或居住所在区统筹安排入学。统筹往往意味着调节到生源不满的学校。“租房上名校”“租房就近入学”，还有不少的路要走。
南京市住房保障和房产局相关人员认为，社会对购租同权存在误读，不论是南京还是其他城市，就学方面尚不具备购租同权的现实条件。只要义务教育阶段的公共教育资源没有实现均衡化，就难以真正实现购租同权。
即便广州宣称“租售同权”，根据该市加快发展住房租赁市场工作方案，对承租人就近入学有前提条件，要求有户籍或持人才绿卡或符合积分落户条件，而“就近入学”也是指由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读。
值得注意的是，深圳早在2014年就开始对义务教育公办学校实行积分入学的办法，有没有深圳户籍、在学区有没有产权房，租房年限等，都换算成孩子入学的积分。记者粗略查阅了今年深圳各区的入学政策，虽然各个区具体的积分入学办法有所不同，但总体上，对各个区的大部分学校而言，相当比例的无房户积分都超过最低录取分数。拥有所在区的户籍和房产，基础分高，通常能进入排名靠前的学校。
租房有利好，买房不放松
在微信朋友圈有一种声音，认为随着租售并举政策的落地，越来越多的资本将进入租赁市场，房租将迎来上涨。
南京一年租房市场有多大，至今未有政府部门或机构能给出具体的数据。可以估算的是，若以南京一年新增就业人员10万计算，保守估计，南京一年租赁市场要新增租赁房源250万平方米，租赁市场有较大刚性需求。
南京我爱我家房屋租赁置换有限公司市场部经理金鑫认为，目前南京租赁市场总体处于供需平衡，但房源处于结构性紧缺，和租房人需求适配的房源少。她分析，80后、90后渐成市场主体，年轻人更重视生活品质和便利，租赁房源结构单一，来自老旧小区的家庭居住用房偏多，设施老旧，不易被新一代租客看中，成交率也就20%左右。
据我爱我家南京研究院的数据分析，南京的房租平均水平在单间600—1000元/月之间。去年以来，南京租房价格较为稳定，2016年第三季度平均月租金水平涨幅较大，今年3—5月期间，租金连续下跌3个月。7月平均月租金更是在6月租金的小幅回温后，再次下跌。
美国有1/3的人口租房，租金回报率稳定在6%左右。在我国，随着此前房价快速上涨，房租较高的北、上租金回报率都跌至2%以下。按简单测算，南京一套住房的平均价格为250万元，平均月租2700元，租金年回报率1.29%。随着房价上涨，租金回报率仍在走低。
金鑫认为，租房回报率低，导致业主不愿投入改造，有的宁愿空关伺机售卖。她判断，南京房租不会大涨，将保持小幅平稳上浮趋势，而地铁房，品质较好的房源上涨幅度相对较大。
计算房价和房租的投入，虽然租房更经济，但放弃了解决北京户口的机会回到南京银行工作的张雅琪说，只要有可能，还是要尽早买房。她的同龄朋友们和她一样，买房的弦依然紧绷。看来，强大的买房思维惯性不是一个方案就能扭转的。
改写地产生态，
长租公寓或成主流
作为南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的总经理，施建军紧密关注着一切有关租售并举的信息。他认为，房产中介走到了转折点，靠信息不对称获利的时代正在远去。
施建军介绍，房产中介要转型，今年要转向发展长租公寓。公司已在城东一学校拿下一幢闲置楼房，改造成百套单室出租，承租率90%以上，市场接受度高。公司还长租了1万套民宅，统一装修再对外发租，出租率也超过90%。他认为，未来的房产中介将会有两点改变。一是注重精准服务，提高专业度；二是增加自持物业，发展长租公寓。
对地产商来说，租售并举意味着新的开始。南京方案大胆突破固有政策，让四类空间向租赁住房开放。每一个领域的开放，都意味着激发市场活力，将涌现出新的市场主体。对政府，科创用地可用于建设人才住房；对开发商，商业用房可经市政府“一事一议”改造成住房出租；对企业，厂房、办公用房可建设租赁住房；对近郊农村，集体建设用地可试点建设租赁房，即“小产权”出租房。
对地产商，南京方案提出，将选定区域，明确“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。
就在今年6月，广州和佛山交界处一块住宅用地的拍卖，让全国开发商“嗅到”新的风向。这块5万平方米的用地增加了竞拍自持年限环节，最后被万科以100%自持70年拿下。
房地产商走向重资产经营已成趋势，业态涉及公寓、酒店、商业、养老等多个方面，如今又新增租房市场。
记者 颜 芳
实习生 姚志源
