进入2017年，中国房地产市场迎来一场剧烈的变革。热点城市相继步入以限购、限贷、限价、限售、限商为核心的“五限”时代，房价过快上涨势头得到遏制。与此同时，随着多地发文壮大租赁市场，“租购同权”以及“共有产权房”等政策相继出台，供给端和需求端同时发力，令高房价有了“退烧”迹象。

　　最新7月数据：房价涨幅持续回落

　　国家统计局8月18日发布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，7月份全国 70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅持续回落。

　　(数据来源：东方财富Choice数据)

　　据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落，7月份比6月份分别回落1.7和2.0个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落，7月份比6月份回落0.8个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落，7月份比6月份回落0.5个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从国家统计局公布的7月份数据来看，大部分城市房价涨幅放缓，特别是一二线城市涨幅放缓明显。“7月70大城市平均新建商品房住宅环比上涨0.49%，这是最近5个月的最低值，同比数值也更是最近10个月最低。整体来看，涨幅放缓趋势已经明确。”

　　房价增速得以回落，除了“五限”措施外，与近期出台的“租购同权”、“共有产权房”措施密不可分。7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

　　在此背景下，楼市从热转稳，调控政策也从限制需求侧转向增加供给。北京方面，增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应，将提供近2万套房源。上海方面，推出2宗低价“只租不售”地块，要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

　　深圳发布的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》显示，深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”，支持人才住房和保障性住房建设。

　　上海千套公租房紧临豪宅

　　而上海方面，公租房市场又传来好消息，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，近日，上海又将静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为四类住宅用地(R4)，也就是租赁住宅用地，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。

　　上海市静安区规土局官网显示，此次涉及调整的两幅地块02-16-A(02地块)和15-02(15地块)原先规划为商业用地，用途为酒店。而为落实上海市政府关于大力推进社会租赁住宅建设的相关要求，静安区规土局拟将该两幅地块调整为四类住宅用地，规划为社会租赁住宅，将向市北园区内逐步增加的就业人口提供配套服务。

　　其中，02地块建筑高度由原先的80米提高到100米；15地块还将配建一所幼儿园，建筑面积不小于3000平方米。值得注意的是，根据规划，两幅地块地理位置优越，配套成熟。其中，02地块距市北重点打造的大数据中心和千万豪宅静安府仅500米。

　　而15地块配套更加完备，距未来待拍的市北地王彭浦机器厂地块仅有500米，南面即是协信星光广场，不仅地块内将配建一所幼儿园，地块东侧还另规划有一所九年制学校。

　　有市场人士分析认为，从此前张江和嘉定的租赁宅地成交情况看，区政府下属的国有房地产开发平台公司将是目前具体操盘租赁用地项目的首选。再加上区政府在规划中明确表示，建成后的租赁住房将为市北高新区就业人口提供配套服务，按这个思路，这两幅租赁宅地很可能将由市北高新负责具体操盘。

　　张大伟预计，“土地供应模式已出现转变。”未来一二线城市土地供应将越来越走向“限价化+居住化”，在这种情况下，从土地供应开始，推动住房全面回归居住属性。

　　地产股：中报行情或是出货良机

　　而房价涨幅放缓，对于A股上市的地产公司，感受到了丝丝寒意。彭博综合机构观点看，对投资者而言，中报行情也许即是出货良机。地产股股价本月有望达到全年高点，而下半年随着销售放缓，曾受益于三四线楼市火爆的地产股将面临回调。

　　比如瑞银在8月1日的报告中指出，在中国恒大、融创和碧桂园等股票带领下，追踪22支地产股的彭博行业中国开发商同业指数年迄今上涨57%，创2009年以来最佳同期表现。对于销售业绩超乎市场预期的公司来说，目前股价也已反映利好；鉴于未来12个月销售增长动能减弱，已将部分公司评级下调至中性，因估值过高。

　　中金公司在8日报告中表示，房企强劲的中期业绩有望为板块提供利好，建议积极把握中报行情。但中报后，建议转向谨慎。

　　大华继显分析师Wendy Liu表示。“业绩期后，主要关注政策调控的不确定性，包括是否会有更多三四线楼市面临政策收紧、首付等贷款政策是否进一步收紧等，这使得三四线楼市销售动能面临很大不确定性。”

　　综合摩根大通、骏利亨德森、中金等多家机构看，此前涨幅落后的地产大盘股或有补涨机会。多家分析师看好的大盘股包括中国海外发展、华润置地。今年以来，中国海外发展上涨21%，华润置地涨28%，均落后于彭博行业中国开发商同业指数。

　　摩根大通分析师Ryan Li等人在8月3日的报告中表示，市场今年以来一直对中小型地产商的销售增速感到兴奋，但是，中报业绩的披露可能会让投资者注意到盈利能力持续性的重要性，吸引资金回流蓝筹股。摩根大通的首选股是中国海外发展，其次为万科、华润置地。