越秀地产上半年销售额同比增25% 年目标加码至360亿
网易房产报道8月18日，越秀地产（股份代号：00123）2017年中期业绩发布会在香港召开。截至2017年6月30日，集团录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为人民币200.5亿元，同比上升25.1%。集团董事长张招兴表示，业绩完成超出预期，董事会对此表示满意。并决定把全年合同销售目标从人民币330亿元调高至人民币360亿元。
此外，集团采取有效措施继续降低借贷利率，2017年上半年的平均借贷利率由2016年的4.64%下降至4.54%。截止6月30日，本集团持有现金及现金等价物及监控户存款总值约为人民币238.0亿元，较年初上升8.1%，净借贷比率由年初的53.1%下降至52.0%。
经营业绩稳健增长年度目标加码至360亿
2017年上半年，在面临行业调控，“因城施策”调控范围和力度持续扩大的形势下，越秀地产的经营业绩仍保持稳健增长。
中报数据显示，截至6月30日，集团实现营业收入约为人民币119.4亿元，同比上升135.0%。权益持有人应占盈利约为人民币11.0亿元，同比上升13.2%。核心净利润（不计投资物业评估升值和汇兑损益）约为人民币10.4亿元，同比上升21.8%。
其中，集团合同销售金额增速较为明显，上半年集团录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为人民币200.5亿元，同比上升25.1%，合同销售面积约为124.6万平方米，同比下降12.4%。合同销售均价达到每平方米人民币16,100元，同比上升42.5%。
按照原地的年销售目标330亿元，上半年完成率超60%。越秀地产表示，集团考虑到下半年仍有480亿元可售资源，因此决定把全年合同销售目标调高至人民币360亿元。
优质土储持续增加重点关注三大区域
截至8月18日，越秀集团总土地储备约为1,503万平方米。按应占权益计算约为930万平方米。另外，于广州、杭州和武汉等地新增12幅优质地块，总建筑面积约为309万平方米，按权益计算面积约为147万平方米。
在区域拓展布局上，越秀地产以珠三角地区、长三角地区和中部地区为三大增长区域，并重点配置资源。三大区域约占本集团总土地储备的92.1%。
越秀集团副董事长、执行董事集总经理林昭远指出，下半年还是主要考虑在一二线城市进行布局，就目前情况而言，下半年低成本拿地的机会比较大。
下半年将在“三旧”改造上发力
展望未来，集团董事长张招兴表示，房地产作为支柱产业仍将在稳定经济促增长中发挥重要作用，预期今年下半年房地产市场总体仍将维持平稳健康发展。
张招兴称，集团未来将充分利用集团内多种方式、多渠道获取资源的优势，包括利用母公司的资源平台优势，将“母公司孵化–地产购买”的增储模式常态化；此外集团还将通过已成立的城市更新集团公司，依托本集团发起的“广州国资开发联盟”，以及母公司越秀集团牵头推进中的“广州城市更新基金”，重点开展“轨道+物业”开发以及旧厂、旧城、旧村改造等城市更新项目。
资料显示，广州城市更新基金是经市更新局批复，由越秀集团牵头设立、总规模达到2000亿元的投资基金，今年7月10日正式成立，其中首期基金——“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。
张招兴表示，目前广州市政府正加速“三旧”改造步伐，也有意引导社会资金进入这个领域，集团认为广州“三旧”改造潜力很大，因此广州国资开发联盟和广州城市更新基金应运而生。
他补充提到，集团将继续加强与同行优秀企业合作，并积极寻求二级市场的并购机会，为本集团增加优质的土地资源，推动本集团业务快速发展，不断为股东创造价值。
业绩发布会现场问答实录：
现场提问：今年7月10日，越秀牵头广州国企成立了城市开发连联盟和城市更新基金，越秀在里面担任怎样的角色？城市基金发展方面有什么思路？尤其是旧城、旧村和城中村改造方面有什么具体的行动？
张招兴：7月10日成立的城市开发联盟是越秀和地铁集团和珠江实业三家发起的，目前主要联合有30家市属和省属的国企，都是有本地资源的一些企业，大家共同探讨土地价值最大化。
城市更新基金也是越秀金控下面的越秀产头作为基金管理人发起的一个基金，发起的母基金也是由刚才我们所的三家集团，后面社会的基金也跟进，各个金融机构联合了以后总额是超过了2000亿。目前广州旧城、旧厂、旧村的改造正在加速潜力很大，政府的政策就是引导社会资金进入这个领域来助推广州三旧改造，发联盟和城市更新基金因此应运而生。
现场提问：越秀地产7月份宣布进驻养老地产，对外宣布的养老项目现在有4个，目前进展如何？你们有提到在10年内希望做到50个养老项目的长远目标，从短期一两年来看，目标和计划是什么？目前养老这一块行业内普遍有一个盈利难的问题，越秀是怎么看的？以后在这方面怎么样打算？
林昭远：越秀地产发展这个养老产业，一个是因为国家现在60岁以上的占比达到16.7%，我们的预判，国家的战略角度提出大力发展养老产业。养老产业应该也是为老人提供服务，从越秀35年的历史来看，我们第一批的客户已经有养老的需求，第一，是老人老年化。第二，我们的客户已经有这个需求。第三，我们在养老产业发展过程中和房地产开发是密切相关，就是客户是可以进行创造的。所以我们要运营养老产业。第二，我们明确的项目，一个是在广州，一个是在武汉，武汉是3万平方米的建面式的高端公寓，一面是协和医院，一面是中山公园，旁边又是一个非常高端的楼盘。以后家庭里面可以住在高端小区里面，附近就是老人家，但是我们的养老设施和功能都是这一些健康活跃的。所以其实这个产业是很好的。未来的铺盘我们按照这个节奏，提出一个未来的10年，就是基于市场增长的情况做一些安排。
现场提问：粤港澳大湾区已上升为国家的战略层面的策略，未来越秀地产在粤港澳大湾区有怎样的计划？如何抓住这个契机，能够扮演什么样的角色？
张招兴：粤港澳大湾区现在是上升到国家的战略，前面政府，包括一些企业也在考察，7月1号广州省政府跟香港，国家发改委也跟香港签了大湾区的合作协议。说明这个战略已经是上升到国家的层面。而且现在是我们国家第一个大湾区概念的地方，说明它的战略意义是非常巨大的。
作为越秀地产本身，大家看看大湾区，广州是核心位置，我们越秀地产，广州就是我们的大本营，是我们地产的总部所在地。所以我们实际上在战略上，整个越秀地产集团下面已经专门有一个广州公司，也专门成立了珠三角的地区公司，就是来积极应对粤港澳大湾区的发展前景，已经是做了资源配置和组织架构各方面的战略性配置。
现场提问：面对市场调控的压力，原材料、人力这方面的成本都有在上涨的压力。在这种环境下，房地产行业还有什么比较好的发展的机会？
张招兴：首先第一个问题就是说房地产行业的前景问题，房地产行业的前景，刚才林总回答问题也说了，我们国家的城镇化进程还是过程当中，广州市每年有50万人口的增长，50万人口中肯定有部分有刚需。所以房地产行业的前景应该说现在为止前途是光明的。15号广州市公布的5年供地计划，它有一个数字，我从这个数字上可以看出来，就是政府的安排对土地的供应，实际上就是对地产行业后面走势很好的解释。2017年-2021年，广州供应住宅用地是3200万平方米，它是根据城市的发展需求做出预测。现在比以前透明，提前告诉你五年的供地计划，它是为了稳定地产的预期市场，这里说明它的行业前景，因为它是有需求的。在各个大城市里面也查得到数字，现在的库存量续化周期都已经很低了，低到一两个月，这说明已经到了一种供求关系非常突出的情况，因为它毕竟也是一个商品。
现场提问：从7月开始，现在国家也比较倡导往租售并举这个方面推进。我想请问一下会不会因为租售并举而改变这个房地产行业里面的根本的逻辑？
张招兴：我一直讲供求关系，我觉得总体前景对这个行业是不用担心的。那么这里面一个很大的变化，就是3：1，就是这里面1/4要你自持，实际上是响应习主席，党中央的号召，房子是用来住的，后面有一个逻辑关系是有变化的，所有的地产企业也好都要注意到，后就有相当一部分租赁市场的出现。现在一些投资客买来租，以后就不一样了，它要你自持70年、30年、10年，各地的政策不一样的。这里有一些规范会出现。那么对于地产开发公司来讲，这个逻辑要变，我们必须研究它，适应它。
现场提问：就是说因为很多人都会认为长租是个薄利的行业，就是利润比较薄，而且资金沉淀会比较多年，慢慢才会有回收，越秀做长租公寓的出发点是什么？
张招兴：刚才你问到养老，你说租公寓回报率比较低的问题，国家的政策往这方面推，它会有相应的政策出来。问到养老的盈利难题，如果把养老的土地，原来商品房的成本这样来卖很难承受。广州市昨天的报纸也讲了，就是用优惠的价格来供应作为养老的土地。我相信国家的政策会慢慢推出来，包括租房，不然开发公司所有的企业不愿意投资了，那你这个战略性的方针目标想实现是很难的。如果想往这方面推，应该有一个相应的配套政策出来，让投资者有合理的回报，才有人愿意去投。所以我不担心这个。
越秀以后会发展长租公寓和养老这些新的业务，未来在新老业务上面的占比各自是多少？
张招兴：说到我们的占比，首先发展比较快的就是养老，我们有一个计划，这个计划是以社区养老为主。另外长租公寓，开始可能是养老和租的公寓为主，后面可能有机会，还有产业园区这些业态的变化，具体每个比例是多少，要看机会和时间慢慢推进，比重应该会越来越多。
其实大家也知道越秀地产本来商业这块有一定的比例，30左右，商场，酒店，商业市场，购物中心，公寓等都有，这个都会按照相应的地点和相应的产品，适合那个地方的产品慢慢推出，占比现在一下子说不清楚。
现场提问：上半年越秀地产净借贷比和平均借贷利率都在下降，这是一个好的事情。我想问一下这个是怎么做到的？
林昭远：从我们这种负债的比率和杠杆的角度，常规的角度，行业的话，我们的目标是按70%进行管理。至于利率，并且是越秀地产作为我们多年的品牌，我们的信誉得到社会上的认可，所以我们利率有我们的特色，这是关于利率和利息成本的概念
现场提问：关于土地新增储备，除了南沙和江门的比较少，杭州和武汉的特别多，除了广州市场，你们怎么看待外来市场，特别是杭州和武汉这一块？
林昭远：我们从“十三五”以来，我们是广州的企业，“十二五”我们进行了全面的布局，布局之后在“十二五”末，“十三五”初已经确定了三大增长情况，一个是广州为主，一个是武汉为主的中西部地区，还有一个是杭州为主长三角。原来这两个区的占比，现在武汉占比是17%，杭州占比大概25%，广州这边，珠三角占比是50%，所以我们在整个增长级的平衡讲，维持今年的整个投资，这两个区域，可以适当提高一些类似的产品。这个是出于企业历来健康发展，而且是平衡，特别是现在因城施策，现在各地区的调控力度是不一样的，所以我们这种布局是要对应企业的风险来进行的。
现场提问：下半年的目标是提升的，请讲一下半年的总体策略以及控制土地成本方面的计划。
林昭远：我们年初制定的是330个亿元，现在在中期以后提的360个亿，这里是基于我们的国土铺盘是680个亿，按照常规的速度，我们就提了360个亿，大概我们的计划速度达到53%。同时，现在整个市场和主要城市，我们有意加一些速度。投资物业的问题，我们整个越秀地产是三支并行，一些商业、商铺销售过程中也是根据市场的情况做安排，市场好了，有这个需求，我们都是按照一个合理的毛利，合理的盈利水平做一些铺盘，按企业政策铺盘，这是我们的逻辑。至于投资理念，三大增长来讲，我们主要考虑在一线和二线布局我们一些项目，同时按整个市场来看，下半年低成本土地的机会会大一些，我们会做一些重点的关注。
现场提问：现在的说法是粤派房企的崛起，因为包括时代、雅居乐都提出了千亿估价，关于规模，越秀地产有没有什么样的计划？数据显示了毛利上涨，但是毛利率水平出现了微下调，这个下调是由于什么原因？
张招兴：很多集团都提了千亿，刚才前面一位记者也提了，现在房地产开发的逻辑有了变化，越秀地产现在是368个亿，我们肯定会秉承健康稳定发展的原则逐步发展，规模肯定会扩大，但是现在没有设定千亿的说法，规模要扩大，我们追求的是健康发展。毛利率像我们这样规模的地产，某一个楼盘在某一个时间交楼它的反映的高低实际上是有点时间差的。
