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2017年8月19日

星期六 农历丁酉年六月廿八

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2017年8月18日，石家庄市政府印发《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》，标志着石家庄土地市场迎来重大政策调整，石家庄土地收储制度也迎来重大变化。克而瑞现针对政策重点内容做如下解读：

为推进土地储备工作的顺利开展，成立以市长为主任，主管市长为副主任，相关部门及区政府（管委会）主要负责同志为成员的市土地储备委员会（以下简称市储委会），作为全市土地储备工作的最高决策机构，负责对土地储备工作的重大事项作出决策部署。市储委会下设办公室（以下简称市储委办），办公室设在市国土资源局，受储委会委托负责研究制订政策、制订具体事项操作规定、项目谋划、审核把关、协调调度、监督考核等工作。市土地储备中心是我市唯一经审批列入国土资源部名录的市级土地储备机构，负责土地储备，对各做地主体进行业务指导、协调等具体工作。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：健全土地储备组织机构，明确工作职责

克而瑞观点：以往石家庄的土地储备工作由隶属于石家庄市国土资源局的地产集团负责。未来，这项工作和相关权利将完全上收至储委会。储委会由市长挂帅，主管市长负责，涵盖了发改、国土、国资、住建、法制、考核、规划、财政等部门，各辖区政府和国控、地产、轨道、城投、住建和交投等企业公司，土地储备的涉及领域几乎全被囊括，储委会有利于土地储备过程中的重大事项决策，对于解决土地储备过程中的各项问题系重大利好。

各区政府（管委会）为本辖区做地（指对拟储备土地进行集体土地征收、旧城改造、安置补偿、土地前期开发等，使土地达到开发建设条件的过程）工作的责任主体，负责辖区内市级和区级做地项目的集体土地征收、旧城改造、安置补偿、信访稳定等群众工作。

市国控集团、市地产集团、市住建集团、市城投集团、市轨道公司、市交投公司为市级土地储备做地主体，可参与全市范围内的做地项目。

各区政府（管委会）指定或组建至少一家做地主体（必须是国有独资企业），专项负责实施本辖区范围内做地工作。做地主体履行以下职责：编制和报批做地方案，申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金，实施土地前期开发，建设安置房，协助区政府（管委会）实施集体土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：健全土地储备组织机构，明确工作职责

克而瑞观点：石家庄土地市场完成一、二级彻底剥离后，一级开发权利已收归政府。而上述安排，则将征收、补偿和做地、整理、储备工作的权利义务划分完毕，各方权责更加分明。其中，全市的做地权利收归市辖国有独资公司，保证了各部门在土地储备中的权利。

编制石家庄市土地储备专项规划。市储委办依据土地利用总体规划和城市总体规划，对规划为经营性用地的土地，按照土地储备范围、面积、规划用途和空间分布等编制石家庄市土地储备专项规划，报市储委会批准后实施。

建立土地储备“一库四计划”制度。“一库”是指依据石家庄市土地储备专项规划将经营性用地项目、规划等信息建立市级土地储备资源信息库；“四计划”是指做地计划、年度土地储备计划、年度土地储备资金计划、年度储备土地供应计划。根据执行情况，各项计划年内可进行修改和调整。

各项计划一经批准，必须严格执行。对未列入做地计划的项目不予办理城中村改造、旧城改造、集体土地征收等有关审批手续；未列入年度土地储备计划的土地不得办理土地储备手续。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：规划引导，计划管控，规范有序开展土地储备工作

克而瑞观点：以往石家庄的土地储备随意性比较强，往往是土地整理和收储工作进展到哪一步，就执行哪一步流程，缺乏规范性和前瞻性，执行效率大打折扣。今后的土地整理和储备，在手续节点的管控之下，将严格按照流程申报规划，纳入计划，进入信息库，办理手续。此外，有了规划和计划，土地信息更加透明，房企介入的效率也会更高。

新华区、桥西区、裕华区、长安区范围内的做地项目按以下规定执行：

城中村、旧城改造项目土地出让后，经市财政部门核算的国家规定用途资金，缴入市财政部门，其余部分缴入区财政部门；城中村、旧城改造以外的集体土地征收项目土地出让后总价款40%直接缴入市财政部门，60%直接缴入区财政部门。缴入区财政部分，由区政府包干用于补偿、安置、税费、社会资本合作主体利润、工作经费等，超支不补，结余留区财政部门。区政府按政策规定核定做地成本，并支付给做地主体。市财政部门不再对做地成本进行评审、审核。

市级做地主体实施的做地项目，做地主体根据做地方案预付给区政府做地费用。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：合理确定市区两级土地收益分配，实行分级入库

克而瑞观点：市内四区城中村、旧城改造项目以往的土地出让收益按“1:9”划分的原则被打破，且通过土地收益这个“指挥棒”厉行推动一、二级开发的彻底剥离，推动辖区政府包干负责一级整理。

藁城区、鹿泉区、栾城区、高新区范围内土地出让方案由区政府（管委会）自行编制，土地交易应纳入市级平台，统一出让管理。城中村、旧城改造项目以外的房地产开发经营性用地出让总价款10%上缴市财政部门，剩余全部归区政府（管委会）。如项目出现亏损，由区政府（管委会）提出意见经市储委办审核报市储委会批准后可以降低上缴比例。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：合理确定市区两级土地收益分配，实行分级入库

克而瑞观点：上述四个行政区以往的土地出让是自成体系，并未纳入到市级平台。此次调整，将这些行政区的土地出让全部纳入进来，土地交易再无内外之分。一方面，上半年上述四个行政区的土地交易规模占到了全市总量的60%左右，不容小觑；另一方面，纳入市级平台后，储委会对这些行政区土地整理、收储、出让和定价都将有更多的话语权。从目前来看，上述四个行政区的土地收益仍按“1:9”划分，且有弹性余地，但随着这些行政区交易日趋活跃，仍有收紧可能性。

按原用途评估方式补偿。出让土地按照土地评估价格给予补偿，划拨土地按照土地评估价格的60%给予补偿，地上建筑物、构筑物及其附属物按照评估价格给予补偿。按预估出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途的资金后，政府与原土地使用者按4:6分成标准进行测算，给予一揽子补偿。一揽子补偿费用包括土地及地上建（构）筑物等补偿费用。土地出让前暂不支付补偿费，土地出让后扣除土地储备成本及国家规定用途的资金，政府与原土地使用者按4:6分成方式进行补偿。补偿费用包括土地及地上建（构）筑物等补偿费用。成片区改造项目范围内国有土地不得采取此补偿方式。列入国有土地上房屋征收范围的，可以按照国有土地上房屋征收政策给予补偿。以公开出让方式取得经营性用地未开工建设的项目，由于土地规划用途调整原因需要收回的，按原价与税费之和支付补偿费用，土地出让后结算。另行出让有增值的，政府与原土地使用权人对增值部分实行4:6分成。

除上述补偿方式外也可以采取同用途等价值置换方式补偿。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：合理确定企事业单位国有土地补偿方式和标准

克而瑞观点：上述补偿标准适用于现有或老旧工业区、老旧居住区搬迁腾退项目，以往对原土地使用者高比例的返还比例被打破，补偿政策事实上有所收紧。

城中村改造原则上按照“整案制”方式（指进行城中村改造时，将村集体经济组织所有的集体土地进行整体分类统筹处置的方式）全村统筹分期分类处置土地，以地为先，先行测算，合理确定城中村改造范围、村集体经济组织留用地范围及交市政府储备或区政府（管委会）管理土地范围。不实行“整案制”方式的，不予审批城中村改造和村集体经济组织的其他项目。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：城中村改造土地征收政策

克而瑞观点：石家庄以往的城中村改造，因拆迁成本不断提升，拆迁难度不断加大，经常出现先行开发拆迁难度较小的地块，待形成既定事实，或回迁安置有切实利好后，再推动整村拆迁，实行“整案制”，事实上拔高了城中村拆迁改造的“门槛”，但对于城中村改造腾退地块的整体开发和运营而言有重大利好。

按照“整案制”方式处置土地后，交市政府储备的集体土地进行征收时，按照征地区片综合地价等有关政策执行，村集体经济组织积极配合征地工作的，可给予以下奖励：

1、城中村改造项目范围以外规划为经营性用地的实用地面积10%作为村集体经济组织留用地，市政府优先安排农用地、未利用地转用指标和耕地占补平衡指标。土地出让净收益（指土地出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途资金后的土地出让收益）全部返还村集体经济组织。

2、集体建设用地规划为经营性用地的，可从区政府（管委会）土地出让收益中提取土地出让净收益的45%用于支持村集体经济组织发展。

3、农用地、未利用地转用征收的，可根据实际情况从区政府（管委会）土地出让收益中提取一定资金用于被征收土地的村民公益事业、村民福利、村留地安置项目以及扶持村集体经济发展等事项。具体奖励细则由区政府（管委会）制定。

不涉及城中村改造，单独征收集体土地时，积极配合的村集体也享受以上奖励政策。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：城中村改造土地征收政策

克而瑞观点：上述三项奖励政策，实则加大了石家庄城中村拆迁改造的力度。一方面，市内四区和高新区仍有较大规模的城中村待拆迁，当前面临的重大问题即拆迁补偿标准难以达成一致，村集体中阻力较大等问题。通过出让收益的重新划分和部分倾斜，寄希望于由城中村内部扩大拆迁改造的推动力，加速拆迁进展。

鼓励被拆迁居（村）民选择货币安置，减少原址回迁的压力。新建安置房源可考虑区域统筹，相邻改造区域的不同项目，由规划部门配合提出集中建设安置房的规划意见。做地主体出资提前建设安置房，尽量减少居（村）民过渡期。做地主体以优惠价格向被拆迁居（村）民提供安置房。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：拓宽安置房政策

克而瑞观点：政策仍鼓励货币补偿，减轻回迁压力，且对回迁采取了更为灵活的方式，可临近回迁、集中回迁、提前建设和优惠回迁等。无论是对于加速拆迁进展，还是对于拆迁腾退土地更全面、更科学、更有益的使用，都有着重要意义。

城中村改造、旧城改造、集体土地征收做地项目由区政府（管委会）或市级做地主体拟定做地方案，向市储委办提出做地申请；市储委办报市储委会批准后纳入做地计划；各做地主体严格按照计划实施，条件成熟后纳入年度土地储备计划；做地完成后入库储备，适时供应。企事业单位国有土地储备原则上由市土地储备中心办理。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：优化土地储备流程

克而瑞观点：石家庄的土地储备流程进一步明确，并将土地供应的源头进一步明确在了储委会。这有利于政府部门进一步掌握土地交易的绝对主动权。

引入社会资本。城村改造、旧城改造做地项目，可由区政府（管委会）单独实施，也可以引入社会资本合作主体实施。城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体，需经区政府（管委会）批准，区政府（管委会）有否决权。旧城改造项目社会资本合作主体由区政府（管委会）确定。

社会资本合作主体单独出资实施的做地项目，并参与土地竞买的，如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润；如竞得土地，不再给予做地利润。——《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》：强化资金支持

克而瑞观点：资金是石家庄土地收储的最大难点。受制于财政收入水平不高，石家庄土地市场的一、二级彻底剥离在推进中面临较大阻力。政策中除自筹资金外，土地收储也可引入社会资本参与，且允许社会资本参与土地竞买，但由于做地主体已由市级和辖区成立的国有独资公司负责，社会资本在土地一级开发中的话语权将受到影响。