8月北京宅地供应回升 溢价率持续回落

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，8月份北京全市共新增土地供应8宗，其中居住类用地5宗，商服金融类用地1宗，工业用地2宗。5宗居住类用地土地面积共65.56万平米，建设用地面积共64.67万平米，规划建筑面积共85.44万平米。

　　 5宗居住类用地，朝阳区、丰台区、石景山区、通州区、延庆区各一块，其中包含2块自住型商品房用地：北京市通州区通州新城0204街区TZ00-0024-0006、0007地块全部用于自住房建设，限价21000元/平米，北京市石景山区东下庄1605-630地块R2也全部用于自住房建设，限价35000元/平米。

　　 截止8月底，2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗，而2016年前8个月仅仅只有7宗，今年近乎为2016年同期的7倍。

　　 整体来看，经历了6月份的集中供应之后，北京土地供应在7月放缓，8月供应重新恢复

　　 土地成交方面，8月份北京共成交了12宗土地，其中包含居住类用地10宗，商服金融类用地1宗，工业用地1宗。10宗居住类用地成交量与7月持平，年内仅低于4月的11宗。成交金额共281.105亿元，年内同样仅次于4月和7月。

　　 8月10宗居住类用地的成交楼面价为25564元/平米，环比7月上涨5.7%，在今年前8个月中排名第四，低于4、5、6月。

　　 8月10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%，虽然成交数量与7月一致，但溢价率较7月下降了6.1个百分点，6月以来连续下降。尤其是北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，这是2013年崇文门路商业金融用地后，东城区的首推地块，但最终意外爆冷，未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅0.5%。

　　 8月宅地拍卖采用的主要形式依旧是限定销售价格，设定地价上限，竞价达到上限则转为竞报企业自持商品住房面积比例，达到预设比例再转入高标准商品住宅建设方案投报。最终，8月成交的10宗居住类用地有5宗触发了竞报企业自持商品住房面积比例程序，最高自持比例达44%。

　　 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在加大供给侧改革力度的方针下，2017年北京土地供应规模大幅扩大，尤其是3月以来，为配合北京楼市新政，降低楼市热度，北京土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加，自住型商品房用地也频繁推出，这对抑制北京新房市场豪宅化趋势、优化北京新房供应结构、满足刚需族置业需求有着极其重要的意义。

　　 整体来看，北京目前的土地供应正在严格落实今年4月公布的北京未来5年住宅供地计划。根据计划，未来5年北京全市计划供应住宅用地6000公顷， 2017年供应住宅用地1200公顷。而在新建住房中，产权类约占70%；在产权类住房中，商品住房约占70%；在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。因此，接下来北京的宅地供应，包括自住房用地的供应还将继续保持现有节奏。

　　 土地拍卖上，由于如今土地价格较高，土地拍卖附加条件多，所以开发商在竞拍时更加谨慎，除了多以联合体形式共同拿地，在一些具体地块的竞争上也是有所取舍，东城区永外大街地块就是最佳例子，作为市中心难得推出的一块地，原本备受瞩目的拍卖最终迅速而低调的完成，这其中显然有土地竞拍附加条件、目前新房市场的价格管控等因素与企业盈利空间之间的复杂考量。

　　 相比之下，近郊和远郊区域的地块似乎更受欢迎，海淀、平谷的5宗地都超过地价上限，进入了竞报企业自持商品住房面积比例的程序。不过，由于自持运营难度较大，开发商对自持一事还是有所克制，自持比例都控制在一定范围内。

　　 在加大土地供应的政策背景下，北京的土地供应将会继续保持可观的规模，但附加的条件依然会比较多，这对开发商的运营能力提出了很高的要求，需要房企在内部衍生更多的能力，在外部加强与其它房企乃至其它行业的合作。譬如，在自持运营上，类似相寓这样的企业就可以利用其在住房租赁上的丰富经验和雄厚实力为相关企业提供自持项目上的运营管理支持。