深圳土地市场：住宅用地有点缺

证券时报记者吴家明

深圳土地市场早已存在“面粉贵过面包”的现象，背后的原因被看作是住宅用地供应极其紧张和开发商对深圳市场的看好。只是，今年上半年深圳甚至出现没有住宅用地推出的现象。如何解决“地荒”？城市更新又能否扛大旗？

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场，公开拍地往往意味着一次扩储的良机。中国指数研究院的数据显示，2017年上半年深圳共推出近28宗土地，规划建筑面积264.38万平方米，同比减少8.46%。其中，无推出住宅用地；商办用地累计推出161.56万平方米，同比增长17.06%。今年上半年，深圳共计推出商品住宅面积71.15万平方米，供应面积同比下跌63.97%。

的确，今年上半年深圳土地成交仍以工业和商办类用地为主。其中，今年年初龙华拍卖一块商业用地（编号A811-0322），经过万科、龙光、中海、金茂、碧桂园和华侨城等房企300余轮的激烈竞价，最终被华侨城以59.8亿元拿下，折合楼面价约每平方米3.7万元。不过，深圳住宅用地市场供求两端仍交白卷，属近两年来首次。中国指数研究院表示，未来这种住宅用地冷清局面或将长期存在。

与其他城市不太一样的是，因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。自2010年起，深圳的宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。按照深圳“十三五”规划要求，到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%，或者说划定了270平方公里的“工业红线”。有人这么一算：如果计算去除50%的生态线、30%的工业用地，再扣除医院、学校、公路等配套用地，留给住宅的土地太少了。

深圳市规划和国土资源委员会在今年7月公布了《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，今年深圳全市将供应建设用地1350公顷，与去年持平。其中居住用地（含商品住房用地和保障性安居工程用地）计划供应218公顷，同比去年计划量上升74.4%。只是，其中100公顷来自城市更新，86公顷来自返还用地，32公顷为新增供应。而这32公顷的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等类别，商品住房用地仅有7公顷。

在宅地供应极度稀缺的深圳，城市更新早已成为住宅供应的主力。近6年来，旧改项目已成为深圳宅地供应主要来源。早在2014年深圳通过城市更新供应用地210.59公顷，住宅用地90%以上来自城市更新。对房企而言，与招拍挂土地相比，城市更新项目是个精细得多的活，但对于增加住宅供应而言，城市更新依旧充满许多不确定性。

此外，深圳市住建局此前组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，提出棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售，让部分市场人士对未来深圳商品房住宅的供应捏一把汗。

其实，早在去年4月，深圳出台了一份《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出深圳将从加强产业用地统筹管理、创新产业用地使用方式、实施重大产业项目用地专项保障、加大创新型产业用房建设和供应力度、加大“工改工”改造力度、加快拓展产业用地来源、优化产业用地地价形成机制等多个方面强化产业用地和空间保障。

那么，在工业用地获得“重视”、城市更新的供应步伐具有较大不确定性的背景下，如何平衡深圳产业发展与住房需求问题？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于深圳市场来说工业用地规模较大，这也在某种程度上说明地方引入企业的决心，后续要对此类土地市场进行改革。第一是对于工业用地的拿地企业适当进行门槛提高，尤其是要引入一些新常态经济欢迎的产业。第二是对当前住宅用地进行改革，包括提高容积率、加快城中村改造等。只有积极增加此类供地，才能真正解决住房用地不足的问题，也有助于真正降低房价。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，市场关注的角度更应该是目前是否有足够的经营性用地供深圳的经济长远发展，因为这也关系到城市保持人口增速平稳的能力。此外，深圳也提出鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓，其实也可以解读为未来工业园区内也将有相应的配套住房出现，这是政府缓解市民居住压力的方法之一。只是，房企要在深圳立足，除非前期已囤积足够多的土地，不然也只有参与到城市更新中，才能获取其必须的生产要素。而城市更新耗时较长的问题，当然会增加房企的建设成本，鉴于企业的建设成本多少会转嫁到购房者身上，对房价来说或许会有上升的压力。