慈溪本地一家资产管理公司的一个不良资产业务，最近闹出了租赁风波。

带20年租赁的工业厂房，厂房的主人说，租赁是假的，而租赁方却称，租赁是真的!

司法拍卖中，带租赁的厂房如何处理，一直是业内关注的难题。一般的操作，都是带租拍卖，买受人要等到租赁结束，才能真正使用该厂房。

20年租赁是真是假?到底谁在撒谎? 本报记者进行了调查。

拍卖前冒出20年租赁 成交后却被告知上当了

“听到这个消息，我们也很震惊，这简直就是诈骗!”该厂房的实际债权人——慈溪一家资产管理公司的负责人给记者回顾了事情的始末——

这块厂房，位于白沙路街道轻纺村华东轻纺城，是慈溪一家毛绒制品的厂房，土地属于工业用地，厂房土地使用权总面积15030平方米。

在淘宝司法拍卖平台，特别标注，该厂房具有20年租期，2030年3月31日到期，租金已一次性付清，买受人需继受原租赁合同。

而在这次司法拍卖前，浙江海德房地产评估咨询有限公司受法院委托，在2016年12月也对该厂房进行了评估，厂房土地使用权剩余使用年限为34.47年的市场价值。这意味着，如果租赁2030年到期，厂房的实际的使用年限仅剩下20年。

为了尽快能真正使用该厂房，今年3月，慈溪资产管理公司联系了厂房的承租单位，协商提前提前放弃20年的租赁权的事。

厂房的承租单位是慈溪的一家制衣公司，负责人冯先生称，根据租赁合同，他一次性支付了20年的租金，高达1042.5万。如果需要提前解约，还需要给予水电配套设施的补偿。

经过几次协商，双方最终敲定了450万的补偿金额，其中150万作为补偿水、电配套设施的费用。

今年3月7日，双方签署了一份协议，约定要在2018年2月16日腾空场地，该厂房的实际债权人根据腾空的进度给予补偿。截至目前，他们已经陆续支付了200万的补偿金。

事情原本风平浪静，没想到7月9日，突然来了一个人，说他们被骗了，这份20年的租赁，其实是假的!

听到这个消息，负责人负责人犹如晴天霹雳，赶紧去派出所报了案。

租赁是真是假?厂房主人和租赁方各执一词

这次来爆料的男子，正是厂房的原主人——慈溪一家毛绒厂的负责人老卞。

“该说的，我都和派出所说了。我真的怕了!”老卞承认了去派出所“自首”的事。

根据他的说法，七年前，因为租厂房的事，他认识了制衣公司的负责人“老冯”。

2010年开始，老卞的厂房就租给了老冯，双方大概每两三年签一次合同，至今已经签订了三份合同：租期分别是2010年4月1日至2013年3月31日;2013年4月1日至2015年3月31日;2015年4月1日至2020年3月31日。

因毛绒行业不景气加上为朋友的担保出了问题，老卞无法偿还用厂房押抵的6000多万银行贷款，2016年3月银行向法院起诉，最后厂房被法院查封了。

厂房被查封后，有一天，老冯突然来找老卞，让他签署一份新的租赁协议，租期从2010年4月1日到2030年3月31日，租赁延长到了20年，协议后还附了一份提前支付租金的协议，说老冯一次性给老卞支付了20年的租金。

“这些都是假的!租金就付到今年3月。我也没欠他的钱。”老卞说。

记者追问当天签协议的情况，老卞没有多说，只透露，协议的内容都是老冯起草的，他就是签了字。 不过签字后，老卞一直都很担心，后来就要求老冯写了一个《租赁情况的说明及承诺》，这才有了今天的这份关键性证据。

根据这份说明的内容，20年租赁协议并不是真实的协议，是故意写长租期和套对凑齐数目，临时应付交给法院的。而当时老冯来找老卞时，老冯口口声声称协议的初衷是为了双方共同的利益。

记者问，利益是什么?怎么分配?老卞说，他没有拿到一分钱，老冯也没提过分钱的事。

就和电视剧《人民的名义》里的蔡成功一样，老卞称，自己也被逼到风口浪尖。“我听说他拿了200万的补偿金，怕事情越闹愈大，不敢再拖了!”

于是，他找到了该厂房的实际债权人——慈溪这家资产管理公司，说出了真相：”你们被骗了!”

随后，记者也设法联系上了制衣公司的负责人——老冯。但对于老卞的说法，他予以否认：“20年的租赁是真的。不能听他的一面之词。”

对于说明上的“20年租约不是真实协议”，老冯说内容都是老卞起草的，自己也是上当了，签的时候眼睛不好，没注意。

而说明上的“为了双方共同的利益，故意写长租期”，老冯解释说，其实就是为了老卞的个人利益，他就是帮帮忙。

“他(老卞)欠了我很多钱，这次的事，就是为了免掉那些钱。”老冯说，自己身体不好，这几天还在住院，让记者晚点再来采访。

律师说法：

20年的租赁是真是假?租赁双方各执一词，目前还不得而知。

记者了解到，为了租赁的事，慈溪资产管理公司已经报警，慈溪警方也已经介入调查。而浙商资产宁波办事处的一位负责人表示，一旦警方查实租赁合同涉嫌造假，损害到相关利益，如果有需要，他们也会配合慈溪合作方进行维权。

司法拍卖中，带租赁的厂房，一直被誉为执法中的难题。如果遭遇假租赁，究竟该怎么处理呢?

记者就此联系浙江天职正律师事务所律师的杨思甜律师。

杨律师说，根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是法律上的“买卖不破租赁”原则，现在很多房屋司法拍卖中，经常有案外人出来主张租赁权，“假租赁”泛滥，他们就是利用“买卖不破租赁”原则来对抗法院执行的，为此浙江高院还专门出台了《非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，以破解房屋执行中的虚假租赁难题。

虚假租赁在法院执行中泛滥，究其原因主要是：虚假租赁的得逞率高，违法成本低。

杨律师认为要破解司法拍卖中利用虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，需要多方的努力，加大对造假人的处罚力度以保障债权人的合法权益。

司法实践中，“假租赁”被查实的结果往往是不了了之，很少有造假人因此受到处罚的。因此，造假率居高不下，成为了破解“执行难”道路上“拦路虎”。

杨律师认为，一旦查实造假，除了不能让造假人取得非法利益之外，还应当由公安机关、法院要依法对相关责任人员采取罚款、拘留等措施，涉嫌犯罪的，还应当追究刑事责任。只有民事手段、刑事手段“双管齐下”，才能遏制“假租赁”的出现，提高法院执行力度，最终树立司法的权威。